Hipotecas de construcción en Australia: Cómo funcionan y cómo se pagan las certificaciones por etapas

Enric Tarraso-Letang
hace 2 días
4 Min. de lectura

Construir una vivienda en Australia normalmente se financia mediante una hipoteca de construcción, que funciona muy diferente a una hipoteca estándar para una propiedad ya construida.

Entender cómo se liberan los fondos, cómo se paga al constructor y cómo se gestionan los pagos durante la construcción puede ayudarte a evitar retrasos, problemas de flujo de caja y sorpresas inesperadas.

Este artículo explica el modelo estándar de hipoteca de construcción usado por la mayoría de los bancos australianos. Aunque los principios son similares en todo el mercado, los requisitos específicos pueden variar según el banco, el producto y la normativa estatal.

Qué es una hipoteca de construcción

Una hipoteca de construcción es un tipo de préstamo diseñado para financiar la construcción de una vivienda. A diferencia de una hipoteca normal, no se entrega todo el dinero de golpe.

En su lugar, el banco libera los fondos progresivamente a medida que la obra avanza, en lo que se conoce como pagos por progreso o drawdowns.

Esto garantiza que:

El banco solo financia trabajos ya realizados.
El propietario solo paga intereses sobre el dinero que realmente se ha utilizado.

Qué ocurre una vez que se aprueba el préstamo

Cuando la hipoteca de construcción se aprueba y se cumplen todas las condiciones iniciales (propiedad del terreno, contrato de obra firmado, seguros, permisos, etc.), el préstamo queda aprobado pero no totalmente desembolsado.

En esta etapa:

Se crea una cuenta de hipoteca de construcción.
Los fondos se reservan para liberación por etapas.
La construcción puede comenzar según lo previsto en el contrato.

Cómo funcionan los pagos por etapas

El contrato de construcción incluye un Calendario de Pagos por Progreso (Progress Payment Schedule), que indica cuánto se paga al constructor en cada fase.

Las etapas más comunes son:

Depósito inicial
Losa o fundaciones
Estructura o armazón
Lock-up (puertas y ventanas instaladas)
Fit-out o terminaciones interiores
Final o practical completion

Cuando se completa una etapa:

El constructor emite una factura o reclamación de pago.
El propietario confirma que el trabajo está terminado.
Autoriza al banco a liberar el pago.
El banco revisa la documentación y, en muchos casos, realiza una inspección de progreso.
El banco paga directamente al constructor.

Normalmente, el dinero no pasa por la cuenta del propietario.

Documentación requerida por cada drawdown

Generalmente, los bancos solicitan:

Formulario de solicitud de pago por progreso firmado.
Factura válida del constructor (ABN incluido).
Confirmación de que la etapa está completada.
Inspección o tasación de progreso en determinadas etapas.

Los fondos no se liberan hasta que toda la documentación está completa y aprobada.

Inspecciones y tasaciones durante la obra

Los bancos realizan inspecciones de progreso en etapas clave para verificar:

Que el trabajo reclamado está terminado.
Que el valor coincide con la cantidad solicitada.

Algunos bancos inspeccionan casi todas las etapas, otros solo hitos principales como slab, lock-up y final.

Cómo se pagan las cuotas durante la construcción

Interés solo durante la construcción (más común)

La mayoría de los bancos aplica pagos de solo interés durante la fase de construcción:

Se pagan intereses solo sobre la parte del préstamo que se ha utilizado.
Por ejemplo, si el préstamo es de $600,000 pero solo se han desembolsado $200,000, los intereses se aplican únicamente sobre $200,000.
Las cuotas son más bajas mientras dura la obra.

Esto se hace porque:

El préstamo completo aún no está en uso.
La vivienda no está terminada ni habitable.
Permite mantener un flujo de caja más manejable.

Capital e interés durante la construcción

Algunos bancos permiten pagar capital + interés, aunque es menos común. Esto puede ser útil si:

Se desea reducir la deuda antes.
Se puede asumir un pago mensual mayor durante la obra.

Sin embargo:

Las cuotas son más altas durante la construcción.
Puede generar presión financiera innecesaria.

Por eso, el interés solo es la modalidad más habitual durante la construcción, y luego se convierte en capital + interés al terminar la obra.

Qué ocurre al finalizar la construcción

Cuando la obra alcanza la practical completion:

Se realiza el último pago al constructor.
El banco puede solicitar una valoración final.
La hipoteca de construcción se convierte en una hipoteca estándar.
Los pagos pasan a capital + interés según el plazo acordado.

Sobrecostes y variaciones

Si los costes de construcción superan el presupuesto:

Los bancos normalmente no financian automáticamente el exceso.
El propietario debe aportar fondos propios.
Cualquier variación significativa debe notificarse al banco.

Se recomienda mantener un margen de contingencia para imprevistos.

Comparativa: Hipoteca de construcción vs hipoteca estándar

Característica	Hipoteca de construcción	Hipoteca estándar
Fondos liberados	Por etapas	Todo al cierre
Pagos al constructor	Por progreso	No aplica
Cuotas durante la obra	Normalmente solo interés	Capital + interés
Inspecciones	Requeridas	No requeridas
Conversión de préstamo	Tras finalizar la obra	No aplica

Aviso importante

Esta información es genérica y refleja el funcionamiento estándar en Australia.Los procedimientos, documentos y formas de pago pueden variar entre bancos, productos y estados.Confirma siempre los detalles específicos con tu banco o tu broker antes de firmar un contrato de obra.

Conclusión

Una hipoteca de construcción financia tu obra paso a paso, no mediante un único pago.Comprender cómo funcionan los drawdowns, pagos por progreso, inspecciones y cuotas te permite gestionar mejor el flujo de caja y evitar retrasos.

Antes de construir, es recomendable confirmar: