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  • Enric Tarraso-Letang

Contrato de compraventa de vivienda en Australia.

Actualizado: 12 feb

Aquí encontrarás información general sobre la compra y venta de propiedades mediante oferta y aceptación (O&A). Debes obtener asesoramiento experto o legal sobre tu situación particular.


La mayoría de las propiedades en Australia Occidental se venden a través de un proceso de oferta y aceptación. Una persona hace una oferta formal por escrito para comprar una propiedad y el vendedor puede hacer una contraoferta, rechazar la oferta o aceptarla.


La redacción de O&A es propiedad del Real Estate Institute of Western Australia (REIWA). El documento de Condiciones Generales es propiedad conjunta de REIWA y Law Society of Western Australia. Es importante destacar que el formulario O&A se puede modificar para incluir cualquier condición especial acordada que satisfaga las necesidades del vendedor y/o del comprador.


Si estás interesado en comprar una propiedad, considera cuidadosamente los términos de la oferta que deseas hacer. Tu o tu agente pueden preguntarle al vendedor o a su agente cualquier cosa sobre la propiedad que pueda ser de tu interés.


Además de pedirle al vendedor o a su agente que vea una copia del Certificado de título, debes realizar tus propias consultas para verificar si existen restricciones en el título que afecten la propiedad. No todos los intereses sobre la tierra se registran en el Certificado de título. Se recomienda que obtengas un Informe de interés de propiedad (PIR) de Landgate por una tarifa nominal.


Ten en cuenta que no existe un período de reflexión obligatorio "enfriamiento" para los contratos inmobiliarios realizados en Australia Occidental. Enfriamiento se refiere a un período de tiempo establecido en el que un comprador puede rescindir un contrato sin incurrir en ningún costo o sanción.


Si decides hacer una oferta al vendedor o a su agente para comprar una propiedad, asegúrate de que el formulario O&A muestre:


  • tu nombre completo como comprador;

  • la fecha en que se hace tu oferta;

  • la dirección de la propiedad;

  • detalles confirmados del Certificado de Título de la propiedad;

  • el precio de compra que se ofrece;

  • detalles de bienes muebles, instalaciones y accesorios que se incluirán como parte de la venta

  • la forma en que se pagarán el depósito y el saldo;

  • los montos de cualquier préstamo que puedas necesitar para comprar la propiedad y la institución financiera (el prestamista) a la que piensa acudir para obtener financiación;

  • condiciones especiales que tu o el vendedor podeis desear que se incluyan, como reemplazar una ventana rota, inspección de termitas u oferta sujeta a la venta de otra propiedad; y

  • la fecha de liquidación prevista.


El agente del vendedor presentará la oferta al vendedor. El agente está obligado por ley a comunicar todas las ofertas por escrito a su vendedor tan pronto como sea posible. Su oferta puede ser una de varias presentadas al vendedor por su agente. El vendedor es libre de aceptar cualquier oferta en particular, o ninguna de las ofertas, independientemente del orden en que se reciban las ofertas.


Condición financiera


Si estás organizando financiamiento para comprar una propiedad, deberás completar y firmar el cuadro titulado "Cláusula de financiamiento es aplicable". Las condiciones asociadas con la presentación de una solicitud de financiación. Asegúrate de entender completamente las implicaciones de esta sección. Obten asesoramiento profesional si no estás seguro.


Ten en cuenta que algunas condiciones financieras pueden estar escritas para sugerir que si cualquier institución financiera o corredor hipotecario le ofrece un préstamo al comprador, entonces se le ha otorgado financiamiento al comprador y el O&A se convierte en un contrato vinculante. La implicación de esto es que el comprador estaría legalmente obligado a aceptar cualquier oferta de préstamo, incluso si los términos de esa oferta pueden parecer irrazonables.


Para evitar la posibilidad de tener que aceptar condiciones de financiación irrazonables, debes averiguar los términos y condiciones habituales que ofrece una institución financiera en particular antes de realizar una solicitud de financiación.


Una alternativa para los compradores es modificar la condición de financiación de O&A para adaptarla a sus propios requisitos financieros particulares. Si el comprador no cambia las condiciones financieras en el O&A, debe tener en cuenta los siguientes requisitos:


  • se deben utilizar los mejores esfuerzos del comprador para obtener financiación solicitando al menos una institución financiera;

  • si se le solicita por escrito, el comprador debe proporcionar evidencia escrita de que se realizó una solicitud de préstamo;

  • si se aprueba una solicitud de préstamo, el comprador debe notificar inmediatamente por escrito al vendedor o al agente de bienes raíces del vendedor; y

  • si se niega o no se otorga una solicitud de préstamo por el monto requerido, el comprador debe notificar inmediatamente al vendedor o al agente de bienes raíces del vendedor y debe proporcionar evidencia escrita del rechazo.

Si no se obtiene financiación dentro del tiempo especificado, el contrato puede ser rescindido. Por lo tanto, si una solicitud de préstamo se retrasa, o es probable que se retrase más allá del último plazo acordado para la aprobación de la financiación, el comprador debe avisar al agente del vendedor lo antes posible para que el vendedor pueda considerar la posibilidad de ampliar el plazo del contrato. No obtener financiación en el tiempo especificado hace que el O&A sea anulable. Sin embargo, el O&A aún puede ser exigible hasta que el comprador o el vendedor den la notificación correspondiente.


Si un prestamista impone condiciones a la aprobación de una financiación, como una valoración aceptable o la venta de otra propiedad, entonces el comprador no debe asumir que la financiación ha sido aprobada. La financiación solo puede considerarse aprobada cuando se han cumplido todas las condiciones establecidas por el prestamista.


Condiciones Generales


Es importante que tanto el comprador como el vendedor lean atentamente las Condiciones Generales, ya que son una parte importante del contrato. Se recomienda a las personas que buscan una propiedad para comprar o que deseen vender una que obtengan una copia de las Condiciones Generales de antemano.


Las Condiciones Generales incluyen condiciones relativas a:

  • gravámenes: un interés registrado en la tierra por un tercero que puede impedir su uso o transferencia, como una hipoteca, un contrato de arrendamiento, el derecho de paso del propietario de una propiedad contigua o un reclamo que se ha presentado sobre el título;

  • pago y mantenimiento del depósito;

  • liquidación y demoras en la liquidación: las tasas de interés de penalización ahora son del nueve por ciento anual calculadas diariamente;

  • posesión, incluida la posesión vacante;

  • representaciones que el vendedor hace sobre el terreno o estrato lote titulado;

  • quién es responsable del pago de costos tales como la instalación de energía subterránea y la conexión a la red de alcantarillado cuando corresponda;

  • errores, riesgo, incumplimiento e interpretación de términos; y

  • requisitos para la divulgación de títulos de estratos por parte del vendedor.


Condiciones especiales


Puedes agregar cláusulas adicionales al O&A como condiciones especiales. Estas condiciones deben redactarse con la mayor precisión posible para evitar disputas posteriores. Todas las modificaciones y condiciones adicionales deben estar firmadas y fechadas por el vendedor y el comprador. Es recomendable buscar el asesoramiento de expertos para asegurarse de que las condiciones especiales se redactan correctamente. Como mínimo, cualquier condición especial debe establecer claramente qué acción se debe realizar, cuándo, quién es responsable de la acción que se realiza, quién es responsable del pago de la acción que se realiza y cuáles son las consecuencias si la acción no se cumple en la fecha de vencimiento.


Las condiciones especiales pueden cubrir una variedad de asuntos tales como: la necesidad de realizar reparaciones en la propiedad; para que las instalaciones y los accesorios eléctricos, de gas y de plomería estén en buen estado de funcionamiento, o para permitir una inspección del edificio, las cañerias o las termitas.


Independientemente de su tipo, las condiciones especiales deben estar por escrito y firmadas por ambas partes de la transacción para indicar el acuerdo.


Energía subterránea


La última versión de las Condiciones Generales contiene una cláusula que establece quién paga los costes de conexión a la red eléctrica subterránea en caso de venta de un inmueble.


El comprador paga si Western Power decide que la propiedad debe conectarse a la energía subterránea en cualquier momento después de la fecha del contrato. El comprador también paga si, a la fecha del contrato, Western Power ha decidido que la propiedad se conectará a la energía subterránea y que se requiere un pago, pero no se han determinado los detalles del costo, el tiempo y la forma de pago.


Sin embargo, si antes de la fecha del contrato, Western Power ha establecido formalmente los costos y la forma de pago de la tarifa de energía subterránea, entonces el vendedor debe pagar a Western Power antes de la liquidación. Alternativamente, el vendedor puede pagar estos costos al comprador en el momento de la liquidación en el entendimiento de que el pago se realizará a Western Power.


Conexiones de alcantarillado y fosas sépticas


La conexión de alcantarillado es un tema importante porque en algunas áreas metropolitanas y rurales, la tierra se desarrolló sin la provisión de un sistema de alcantarillado. En su lugar se instalaron fosas sépticas.


Una persona que compra una propiedad que tiene una fosa séptica, y donde se dispone de conexión de alcantarillado, tiene 12 meses para que se realice la conexión. Es importante que los posibles compradores determinen si la propiedad está conectada a la red de alcantarillado. Los compradores deben tener en cuenta que la cláusula de Líneas de alcantarillado establece que en el caso de que la propiedad ya esté conectada al sistema de alcantarillado en el momento de la fecha del contrato, el vendedor está obligado a pagar los costos de conexión completos antes de la liquidación, si estos costos aún no han sido pagados.


Sin embargo, si la propiedad no está conectada al sistema de alcantarillado para la fecha del contrato, el comprador es el único responsable de pagar los costos de conexión.


Si está comprando una propiedad que se ha conectado a la red de alcantarillado, pero los tanques sépticos aún no se han retirado, tenga en cuenta que se requerirá que desmantele cualquier tanque séptico u otro aparato de alcantarillado similar.


Plagas de la madera


Si tiene la intención de comprar una casa establecida, debe considerar obtener un informe de inspección de plagas de madera en la propiedad de una compañía de inspección de plagas de madera o de edificios que inspecciona e informa de acuerdo con la Norma Australiana 4349.3-1998.


Si elige obtener un informe de inspección de plagas de la madera, se debe insertar una condición especial en el O&A. La condición especial debe establecer que si la actividad de las plagas de la madera es suficiente para causar o ha causado daños, entonces el contrato de venta se cancela o el vendedor debe pagar las reparaciones que resulten de los daños causados ​​por las plagas de la madera antes de un conjunto. fecha (normalmente liquidación).


Asegurese de que esta clausula se activa una vez confirmada la financiacion y no antes, de lo contrario podria perder el derecho a reclamacion.


Inspección de estructura


Los compradores pueden contratar a un experto independiente, como un agrimensor, un constructor registrado, un arquitecto o un ingeniero estructural, para que proporcione un informe escrito sobre la solidez estructural de una propiedad. Puede incluir como condición del O & A, un informe satisfactorio sobre la solidez estructural de una propiedad. Si decide incluir una condición especial sobre un informe de inspección del edificio satisfactorio en el O & A, especifique que la inspección debe cumplir con la Norma australiana 4349.1-2007. Debe verificar que el experto independiente que designe tenga el seguro de responsabilidad civil profesional adecuado para la tarea para la que lo designa.


Asegurese de que esta clausula se activa una vez confirmada la financiacion y no antes, de lo contrario podria perder el derecho a reclamacion.


Bienes muebles y accesorios


El término bienes muebles se refiere a elementos de una propiedad que se pueden mover y que se consideran que no forman parte de la estructura, como cortinas, persianas, alfombras y esteras. El término accesorios se relaciona con elementos que son una parte fija de la propiedad, como alfombras, accesorios de iluminación y acondicionadores de aire incorporados.


Cuando se vende una propiedad, generalmente los accesorios permanecen en la propiedad mientras que el vendedor se lleva los bienes muebles, a menos que se indique lo contrario en el contrato. Dado que es posible que no esté claro si algunos artículos son accesorios o bienes muebles, los compradores y vendedores deben enumerar todos los artículos en el contrato, incluso artículos como accesorios para ventanas, cobertizos de jardín, lavavajillas y secadoras de ropa montadas en la pared. Para artículos de mayor costo, como lavavajillas, que el comprador espera que permanezcan en la propiedad después de la liquidación, es útil si la marca y el modelo (o incluso el número de serie) se especifican en el contrato. El comprador y el vendedor deben asegurarse de que el contrato sea claro sobre qué elementos permanecerán en la propiedad y cuáles se retirarán antes de la liquidación. Hacer esto ayudará a prevenir disputas que involucren accesorios y bienes muebles.


Vallas para piscinas y spas


Es responsabilidad del vendedor asegurarse de que lasvallas para piscinas y spas hayan sido instaladas y mantenidas de acuerdo con las Normas de construcción de 1989 antes de la venta de la propiedad.


Interruptores de seguridad


Según las enmiendas de 2009 a la Ley de Regulaciones de Electricidad de 1947, los vendedores ahora deben asegurarse de que se instalen dos interruptores de seguridad o dispositivos de corriente residual (RCD) en las instalaciones residenciales antes de la venta de la propiedad. La mayoría de las viviendas construidas desde el año 2000 ya cumplen con este requisito.


Detectores de humo


Desde el 1 de octubre de 2009, es obligatorio que el vendedor garantice la instalación de detectores de humo alimentados por la red en todas las propiedades construidas antes de 1997 que se venden. En viviendas donde la construcción del edificio no permita un espacio para ocultar el cableado o donde no haya energía eléctrica disponible, se permiten detectores de humo con una duración de batería de 10 años.


Contraoferta


En algunos casos, un vendedor puede querer negociar una condición especial o el precio de un O&A presentado por un comprador. Los vendedores pueden hacer una contraoferta al comprador modificando el O&A. Cada cambio en el O&A debe tener sus iniciales y fecha y el documento debe estar firmado en su totalidad y fechado. El comprador puede aceptar o rechazar la contraoferta del vendedor, o realizar más cambios en la contraoferta. El O&A no será un contrato legalmente vinculante hasta que el comprador y el vendedor acuerden todos los términos del O&A.


Aceptar una oferta


Si el vendedor, decide aceptar una oferta de un comprador, debe firmar el O&A que le presentó el comprador o su agente. El O&A firmado se convierte en un contrato vinculante de venta (ahora llamado el contrato) una vez que se comunica la aceptación al comprador. Se debe entregar una copia firmada del contrato a cada parte.


Recuerde, no existe un período de reflexión para los contratos de bienes raíces realizados en Australia Occidental, a menos que las partes acuerden que se inserte uno en el contrato.


Una vez que se acepta una oferta, las partes involucradas deben cumplir con todas las condiciones especiales antes de que se complete la venta.


Los compradores deben tener en cuenta que deben presentar el O&A original para la evaluación del derecho de transferencia dentro de un tiempo específico. La falta de presentación puede dar lugar a la imposición de una sanción. Los compradores deben comunicarse con la Oficina de Ingresos del Estado al 9262 1100 para determinar el tiempo de presentación correspondiente para su contrato. Un agente de liquidación puede ayudarlo con esto.


Formas de propiedad


Cuando más de una persona compra una propiedad, deben elegir si desean poseer la tierra como 'arrendatarios conjuntos' o 'inquilinos en común'.


En una tenencia conjunta, cada propietario posee toda la propiedad en forma conjunta con cualquier otro propietario y hay un título que contiene los nombres de todos los propietarios. Si uno de ellos fallece, su interés en la propiedad pasa automáticamente al otro/s. Las parejas casadas suelen adoptar esta forma de propiedad.


En una situación de inquilinos en común, un propietario tiene una parte fija de la totalidad de la propiedad, y los propietarios restantes tienen el resto de la parte. Los inquilinos en común pueden vender su parte o dejársela a otra persona en su testamento.


Si está considerando estas formas de propiedad pero no está seguro de las diferencias, busque asesoramiento profesional sobre cuál es mejor para usted.


Deposito


No se requiere depósito, sin embargo, se puede negociar una cantidad. El comprador y el vendedor deben considerar si la cantidad ofrecida es suficiente para demostrar un compromiso de compra a la luz de sus circunstancias individuales. Generalmente, el depósito no sería más del 10 por ciento, pero a menudo es considerablemente menor.


El depósito generalmente se paga al agente del vendedor, quien está obligado por ley a depositar el dinero en una cuenta fiduciaria. El dinero pagado en cuentas fiduciarias mantenidas por agentes con licencia está cubierto por una cuenta de garantía de fidelidad, que protege a los consumidores contra la apropiación indebida de dinero por parte de un agente o cualquiera de sus empleados.


Si un depósito supera los $20,000 o la liquidación no se realiza dentro de los 60 días, los compradores pueden solicitar por escrito que el agente coloque el dinero en una cuenta separada que genere intereses. Según las Condiciones Generales, los intereses devengados por el dinero depositado en dichas cuentas fiduciarias pertenecen al comprador, menos las comisiones y cargos bancarios.


El contrato se incumple si el depósito no se paga de acuerdo con los términos del contrato.


Antes de la fecha de liquidación, el vendedor es responsable de minimizar cualquier riesgo de daño a una propiedad sujeta a un O&A.


Si un vendedor acepta permitir que el comprador tome posesión de la propiedad antes del acuerdo, ambas partes deben buscar asesoramiento profesional sobre los problemas que podrían surgir de dicho acuerdo.


Contratos injustos


La ACL establece que los términos abusivos en ciertos contratos de consumo estándar son nulos. Un término es "injusto" cuando:


  • provoque un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes derivados del contrato;

  • no es razonablemente necesario para proteger los intereses legítimos del proveedor; y

  • cause perjuicio financiero o no financiero a una de las partes.

Asesorate bien


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