Grandes cambios en los esquemas de Garantía Hipotecaria del Gobierno: Lo que necesitas saber antes de octubre de 2025
- Enric Tarraso-Letang
- 28 ago
- 6 Min. de lectura
En Australia existen varias ayudas del Gobierno para comprar tu primera vivienda, pero pueden ser complicadas de entender: no solo hay que saber a cuántas puedes acceder, sino cómo interactúan entre sí y qué gastos adicionales implican.
Mucha información en internet es engañosa por omisión; a menudo se presenta de manera simplista para atraer tu atención, diciendo, por ejemplo, que con un 5% de depósito ya puedes comprar tu vivienda, sin explicar impuestos, tasas o gastos de registro, generando así falsas expectativas.
Nosotros te ofrecemos la información real, exacta y transparente, y este resumen te da una imagen inicial de lo que hay disponible. Si quieres, ponte en contacto con nosotros: como expertos en estas ayudas, la consulta no tiene coste y te mostraremos cómo tomar decisiones claras y realistas. https://es.tarrasoletang.com.au/contact
Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida, y para muchas familias y primerizos, lo más difícil es ahorrar un gran depósito. Para facilitarlo, el Gobierno ofrece varias ayudas, entre ellas los esquemas de Garantía Hipotecaria, que reducen el depósito necesario y te permiten entrar antes en tu vivienda. Además, si nunca has sido propietario en Australia y decides construir una vivienda nueva, puedes acceder al First Home Owners Grant (FHOG), que te aporta hasta 10.000 AUD adicionales para tu depósito.
A partir del 1 de octubre de 2025, los esquemas de Garantía Hipotecaria cambian de forma importante: plazas ilimitadas, límites de precio de vivienda más altos y sin límites de ingresos. Esta actualización significa que, además de poder aprovechar los depósitos reducidos, los compradores primerizos pueden planificar mejor su entrada en el mercado, combinando los esquemas de garantía con el FHOG, según corresponda a su situación. Si ya habías oído hablar de estos esquemas, ahora es el momento de revisar las condiciones y ver cómo afectan a tus posibilidades de compra.
Estos cambios en el esquema comenzarán a partir del 1 de octubre de 2025. Housing Australia trabajará con los prestamistas participantes para implementar estas modificaciones y que estén listas para esa fecha. Solo podrás solicitar el esquema bajo los nuevos criterios a partir de ese día.
Compatibilidad de los esquemas
Inicialmente, el Gobierno permite aplicar a los dos grants, el First Home Owners Grant (FHOG) y los esquemas de Garantía Hipotecaria (Family Home Guarantee o First Home Guarantee), de manera simultánea. Sin embargo, la aceptación de ambos está sujeta a discreción del Gobierno, por lo que podemos aplicar a los dos, pero queda fuera de nuestro control si finalmente se aprueban ambos. En principio son compatibles, y el Gobierno evaluará la solicitud y decidirá qué facilidades concede. Si alguno de los dos no es aceptado, entonces la aplicación se ajustaría o se caería según corresponda.
¿Cómo funcionan los esquemas?
Normalmente, los bancos piden al menos un 20% de depósito (sobre el valor de compra) al comprar una vivienda. Si no lo tienes, normalmente tienes que pagar un seguro hipotecario (LMI), que puede costar miles de euros.
Con los esquemas de Garantía Hipotecaria, el Gobierno actúa como garante de una parte de tu depósito. Esto significa:
Puedes comprar con tan solo un 2% o 5% de depósito.
No necesitas pagar seguro hipotecario.
Puedes entrar en tu vivienda antes, sin esperar años para ahorrar.
!! PERO RECUERDA: aunque los esquemas reducen el depósito exigido, aún necesitas fondos extra para cubrir el impuesto de transmisiones (stamp duty), las tasas de registro y los honorarios del agente de liquidación. El banco no te prestará para estos gastos, ya que solo financia hasta el valor de la vivienda. Si bien se pueden incluir algunos gastos dentro de la solicitud de la hipoteca, el valor del préstamo no puede superar el 95 % o 98 % del precio de contrato de compra de la vivienda (dependiendo del esquema y del banco), sin contar los gastos adicionales. Esto significa que necesitarás disponer de un 2–3 % adicional sobre el depósito inicial del 2–5 % mencionado.
¿Y si construyes en vez de comprar?
Además, si eres primer comprador en Australia y nunca has sido propietario antes, y decides construir una vivienda nueva en vez de comprar una ya establecida, puedes solicitar el First Home Owners Grant (FHOG), que te proporciona hasta 10.000 AUD adicionales para tu depósito.
En WA Asegúrate de que el precio total de la vivienda no exceda los topes en WA: 750.000 AUD si está al sur del paralelo 26 (incluye Perth), o hasta 1.000.000 AUD si está al norte del paralelo 26
Mas informacion a cerca del FHOG aqui: https://es.tarrasoletang.com.au/fhog
Los dos esquemas principales
1. Family Home Guarantee (para padres o tutores legales solteros con hijos a cargo)
Depósito exigido: solo el 2% del valor de la vivienda.
Quién puede acceder: padres o tutores legales solteros con al menos un hijo dependiente.
Puntos clave:
No hace falta ser primer comprador (solo no puedes ser propietario actualmente).
Se puede usar tanto para vivienda nueva como existente.
Limite actual de valor de compra: $600,000 (perth metro)
Límite de ingresos actual: 125.000 $ anuales (ingresos imponibles).
No olvides otros costes: aunque el esquema te permita entrar con un 2%, tendrás que tener dinero extra para el impuesto de transmisiones (exento si eres primer comprador), registro hipotecario y honorarios del agente de liquidación. Esto puede suponer varios miles de dólares adicionales.
Cambios desde el 1 de octubre de 2025:
Plazas ilimitadas.
Sin límite de ingresos.
Límites de precio más altos (en WA: hasta 850.000 $ en Perth y 600.000 $ en regional WA).
—> Aquí también podrías sumar el FHOG si optas por construir y eres primer comprador.
2. First Home Guarantee (para primerizos, incluidos parejas con hijos)
Depósito exigido: 5% del valor de la vivienda.
Quién puede acceder: individuos y parejas comprando su primera casa.
Puntos clave:
Viviendas nuevas o existentes son válidas.
Límite actual de ingresos: 125.000 $ para solteros, 200.000 $ para parejas.
Limite actual de valor de compra: $600,000 (Perth metro)
No haber sido propietario en los últimos 10 años.
No olvides otros costes: el depósito del 5% no es todo. También tendrás que reservar dinero para impuesto de transmisiones (reducido o exento si el valor es menor de 530.000 $ en WA), más tasas de registro y liquidación. Esto suele suponer otro 2–5% del precio de la vivienda.
Cambios desde el 1 de octubre de 2025:
Plazas ilimitadas.
Sin límite de ingresos.
Límites de precio más altos (en WA: hasta 850.000 $ en Perth y 600.000 $ en regional WA).
—> También puedes combinarlo con el FHOG si construyes y eres primer comprador.
No olvides los otros gastos de compra
Aunque los esquemas te permiten comprar con un depósito de solo 2% o 5%, ese no es todo el dinero que necesitarás. A muchos compradores les sorprenden los costes de la liquidación porque nadie se los explicó antes.
Los gastos extra principales son:
Impuesto de transmisiones (stamp duty) – impuesto del gobierno.
Para primerizos en WA:
No se paga si la vivienda vale 430.000 $ o menos.
Descuento si está entre 430.001 $ y 530.000 $.
Tarifa completa por encima de 530.000 $.
Registro hipotecario y tasas de transferencia – suelen rondar entre 200–400 $ cada una.
Honorarios del agente de liquidación o notario – entre 1.000–2.000 $.
Ejemplo 1 – Primer comprador en WA, construcción de vivienda nueva con First Home Guarantee (5 %, precio 450.000 AUD) + FHOG:
Depósito 5 %: 22.500 AUD.
FHOG +10.000 AUD (subvención reducirá tu depósito neto).
Impuesto de transmisiones: exento si valor ≤ 450.000 AUD.
Otros gastos: ~2.000 AUD.
Total de ahorros necesarios: unos 15.000 AUD.
Ejemplo 2 - Primer comprador en WA, vivienda de 600.000 AUD (no construcción) con First Home Guarantee (5 %):
Depósito con First Home Guarantee (5%): 30.000 $
Sin FHOG (solo si construyes).
Impuesto de transmisiones: tarifa completa (~18.000–24.000 $)
Otros gastos: ~2.000 $
Total necesario ahorrado: unos 50.000–56.000 $
¿Necesitas ayuda?
Entender estos esquemas y calcular todos los costes puede ser un lío, pero no tienes por qué hacerlo solo. Como bróker hipotecario, puedo:
Explicarte a qué esquema puedes acceder.
Ayudarte a calcular el dinero real que necesitarás (depósito + tasas + impuestos).
Guiarte durante todo el proceso de la hipoteca para que entres antes en tu casa.
Contáctame aquí: tarrasoletang.com.au/contactReserva una consulta gratuita: tarrasoletang.com.au/services
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